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投资民宿的关键

2019/9/14 10:49:03
《2019途家民宿上半年发展报告》显示,截止2019年上半年,途家民宿全球房源已超过230万,境内预订订单量同比增长2倍,境外预订订单量增长近4倍。途家是目前国内最大的在线民宿平台。2017年下半年,《青春旅社》《亲爱的客栈》《漂亮的房子》《三个院子》等民宿类综艺助推。全国民宿一片火热,其中莫干山、大理等地是乡村民宿发展最早的区域,它们在全国也最为知名。2017年上半年莫干山接待游客126.3万人次,旅游收入12.2亿元;2017年大理古城总共接待游客大约1292万人次。
如今,乡村民宿出现以集群化的方式发展。业内人士认为,民宿难与酒店竞争,无论是管理、人才,还是营销等方式都不如酒店。酒店已经有非常标准的管理体系,每间房的投入成本都形成了标准,而乡村民宿要做出特色,要根据周边景观特点个性化定制,根据周围的环境不同,装修的材质,景观的打造,需要投入的成本也不同。几百万到上千万打造十多间房比比皆是。民宿必须找到新的定位,这就是集群。
集群不单单整合民宿,更重要的是将餐饮、娱乐设施整合起来,将民宿集群变成一个住得好,玩得好,吃得好的地方。这些是酒店无法做到的。也就是说,从文旅产业的角度来做民宿,才更有竞争力。
2018年是中国城市民宿发展最快的一年,美团旗下民宿预订平台榛果民宿发布的《2019城市民宿创业数据报告》显示,成立于2017年的榛果民宿上线两年房东超过9万名,房源超过45万间,覆盖300多座城市。2017年,中国在线民宿市场交易规模达到66.9亿元人民币,同比增长26.6%。
除了与同行竞争,城市民宿还要应对来自政策、邻里矛盾、天灾,这无形之中增加了成本。但最大的风险还是来自于政策。城市民宿很难拿到合法经营的证照,因为国家没有出台统一的民宿管理办法。
拿离民宿最近的酒店业来说,酒店属于特种行业,要合法经营至少须取得6个证件:卫生许可证、营业执照、税务登记证、特种行业许可证、消防检查合格意见书,以及食品流通许可证或餐饮服务许可证。想要拿到这些证,难度不小。
而民宿是否属于特种行业,法律并没有明确的界定。这就给办理证件造成很大的问题,各个城市对民宿的态度和标准都不一样。有的地方宽松,有的严格。也就是说,民宿游离在灰色地带,它经不起严查。但民宿主与顾客、与小区业主,又很容易产生冲突。由于扰民,被居民投诉的案例非常多。
人才成为关键点。但很多从业者都不具备这方面的运营能力,有的可能只是想开一家店,线上运营和线下门店经营通常是两拨不同的人。而民宿属于新兴行业,体量小、散,没有上升空间,对人才也缺少支付能力,所以酒店管理从业者很难会流向民宿。如果想做民宿,人才这一点是必须在开业前就解决的问题。城市民宿相对投资更小,旅游城市更有优势,但大多城市淡旺季明显,大量城市民宿兴起导致竞争压力增加,如何建立自己的优势,能在竞争中PK掉对手才是关键。
首先,我们来看乡村民宿。乡村民宿需要做特色,才能吸引到游客。打造乡村民宿最关键的是“区域+装修+拍照质感”。
区域也就是选址,乡村民宿选址要考虑稀缺性风景和消费力。稀缺性风景对顾客有强烈的吸引力,像宁夏中卫沙坡头就是绝佳的位置,沙漠、绿洲、黄河、特色文化。不过大多风景的选择还是在主要城市的周边。乡村民宿往往价格较高,针对中产以上人群,主要城市有着足够多有消费力的人群。装修,一家民宿一定要注重拍照质感。新客愿意来住民宿,一定是看到房间的图片,很满意这样的氛围才来的。来之后大多会拍照,发朋友圈。这样也能带来二次传播,朋友圈总会有人好奇来问。尤其是乡村民宿,不仅室内要拍照,周边环境、建筑物都是拍照的对象,这跟旅游必须拍照的心态一样。除了拍照质感,还可以打造特别的吸引点来吸引顾客。
总之,乡村民宿要做成特色才有吸引力,做特色也一定是高投资的事,少则几百万,多则几千万。在这种成本下,即使一晚卖上一两千,回本周期也是非常长的。如此长的时间,风险会很高,比如目的地旅游人数减少,或者附近又有新的更有吸引力的旅游地出现,又或者是像大理那样,有人头天花几百万装修好,第二天就遇到政府禁令,还没营业就倒闭。
其次,再看城市民宿。城市民宿的投资成本范围非常大,小到几千块,多到几十万一间房都有。投资小的,价格低,竞争力相对较差,投资大的,装修、环境都比较好,卖得起价格,但都顶不住城市民宿爆炸式增长带来的竞争加剧。也许还在装修时就计算出每个月收入多少就能回本,但是经营几个月后,保不准会陷入价格战,量价齐跌,最终发现一直在亏损,只能含泪退房。还有的人只看到旺季很赚钱,却没想到淡季来了,只有亏本。但无论如何,获客能力才是关键。
无论是城市民宿还是乡村民宿,大多数在旺季都是不愁客源的,真正缺客的是淡季。也就是说,淡季维持稳定客源才是决定一家民宿能否赚钱的关键。这一因素由多个原因决定,包括专业化的管理、专业的营销,合理的设计、选址,能够标准化输出民宿解决方案,做到规模化、标准化。最终,民宿会变成非标准化的酒店,有标准的后台管理、营销团队、标准的服务等等,但又兼具特色,根据不同地方的特点定制出来的服务、装修风格。
民宿做大品牌与文旅地产商合作,为其配套的民宿做运营管理,抽成的模式。这是我们看到的第二个趋势。或者做托管平台,专注于做线上流量,比如华住就四处收购民宿,做大自己的平台。这是我们看到的第三个趋势。当然,如果只想开一两家民宿做买卖,一定要谨慎。民宿已经不像前几年那些疯狂生长,而是到了大品牌收割的阶段,拼的是运营管理能力,拼的是资金实力,给小微创业者的利润空间越来越小。
如今,无论是乡村民宿还是城市民宿,全国市场都供需失衡,民宿之争也上升到运营、管理等专业层面。如果你没有资源,不懂运营管理,选择进入一定要极度谨慎。
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